부동산 청약 가점제 점수 계산법 총정리 2026 (무주택 32점·부양가족 35점·통장 17점 = 84점 만점 항목별 계산 방법과 1순위 조건까지 시니어 맞춤 완전 가이드)

> ⚡ 3초 요약 > 2026년 주택청약 가점제는 무주택기간 최대 32점 + 부양가족 수 최대 35점 + 청약통장 가입기간 최대 17점 = 총 84점 만점입니다. 무주택기간은 만 30세부터 인정되며, 만 15년 이상 무주택 시 최고점을 받습니다. 청약홈(applyhome.co.kr)에서 본인 가점을 무료로 계산할 수 있습니다.

주택청약 가점제는 민영주택 일반공급에서 당첨자를 선정할 때 사용하는 핵심 기준입니다. 특히 서울·수도권 인기 단지는 가점 60점 이상이어야 당첨 가능성이 생기는 만큼, 본인의 정확한 점수를 아는 것이 청약 전략의 출발점입니다. 이 글에서는 2026년 기준 가점제 3개 항목별 점수 기준표, 실제 계산 예시, 1순위 자격조건, 그리고 무료 가점 계산기까지 빠짐없이 안내해 드립니다.

1. 가점제란 무엇인가 — 추첨제와의 차이점

주택청약에서 당첨자를 선정하는 방식은 크게 가점제와 추첨제 두 가지입니다. 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간이라는 3가지 항목에 점수를 매겨 높은 점수 순서대로 당첨자를 선정하는 방식입니다. 반면 추첨제는 말 그대로 무작위 추첨으로 당첨자를 정합니다.

구분	가점제	추첨제
선정 방식	3개 항목 점수 합산, 고득점 순	무작위 추첨
총점	84점 만점	해당 없음
적용 대상	민영주택 일반공급 (전용 85㎡ 이하 주로 가점제)	민영주택 일반공급 (전용 85㎡ 초과 등)
유리한 사람	무주택기간 길고 부양가족 많은 분	청약 이력이 짧아도 운이 좋으면 가능
점수 구성	무주택기간(32점) + 부양가족(35점) + 통장기간(17점)	-

(2026년 기준, 주택 규모·지역별로 가점제·추첨제 비율이 다를 수 있으며, 최신 비율은 청약홈 바로가기에서 확인하시기 바랍니다)

⚠️ 50~60대 시니어분들께 중요한 점: 가점제는 무주택기간과 부양가족 수에서 높은 점수를 받을 수 있어, 오랜 기간 무주택을 유지해 오신 분들에게 유리한 제도입니다. 다만 자녀가 독립하여 세대 분리가 된 경우 부양가족 점수가 줄어들 수 있으므로, 반드시 현재 주민등록등본 기준 세대 구성을 확인하셔야 합니다.

2. 무주택기간 점수 — 최대 32점, 만 30세부터 인정

무주택기간은 가점제 총 84점 중 최대 32점을 차지하는 항목입니다. 핵심 원칙은 만 30세 이후부터 무주택 기간이 인정된다는 점입니다. 다만, 만 30세 이전에 혼인한 경우에는 혼인신고일부터 무주택기간이 산정됩니다.

무주택기간 점수 기준표

무주택기간	점수	무주택기간	점수
1년 미만	2점	8년 이상 ~ 9년 미만	18점
1년 이상 ~ 2년 미만	4점	9년 이상 ~ 10년 미만	20점
2년 이상 ~ 3년 미만	6점	10년 이상 ~ 11년 미만	22점
3년 이상 ~ 4년 미만	8점	11년 이상 ~ 12년 미만	24점
4년 이상 ~ 5년 미만	10점	12년 이상 ~ 13년 미만	26점
5년 이상 ~ 6년 미만	12점	13년 이상 ~ 14년 미만	28점
6년 이상 ~ 7년 미만	14점	14년 이상 ~ 15년 미만	30점
7년 이상 ~ 8년 미만	16점	15년 이상	32점

(출처: 주택공급에 관한 규칙 별표1, 2026년 기준)

무주택기간 계산 시 꼭 알아야 할 사항

1. 기산일 확인: 만 30세가 되는 날 또는 만 30세 이전 혼인한 경우 혼인신고일부터 기산합니다. 2. 배우자 주택 소유 확인: 본인은 무주택이더라도 배우자가 주택을 소유한 적이 있으면 그 기간은 무주택기간에서 제외됩니다. 3. 과거 주택 처분: 과거에 주택을 소유했다가 처분(매도)한 경우, 처분일 다음 날부터 무주택기간이 새로 시작됩니다. 4. 분양권·입주권도 주택: 분양권이나 입주권을 보유한 경우에도 주택 소유로 간주되므로 주의하세요.

계산 예시: 1966년생(만 60세)으로 평생 무주택을 유지한 분이라면, 만 30세(1996년)부터 2026년까지 30년간 무주택이므로 최고점 32점을 받습니다. 50~60대 시니어분들은 이 항목에서 만점을 받는 경우가 많습니다.

3. 부양가족 수 점수 — 최대 35점, 가장 큰 비중

부양가족 수는 가점제에서 최대 35점으로 가장 큰 배점을 차지합니다. 여기서 부양가족이란 청약 신청자 본인을 제외한 세대원 중 일정 조건을 충족하는 가족을 말합니다.

부양가족 수별 점수 기준표

부양가족 수	점수
0명	5점
1명	10점
2명	15점
3명	20점
4명	25점
5명	30점
6명 이상	35점

(출처: 주택공급에 관한 규칙 별표1, 2026년 기준)

부양가족으로 인정되는 범위

누가 부양가족으로 인정되는지가 점수에 직접적인 영향을 미칩니다. 천천히 확인해 보세요.

가족 관계	인정 조건
배우자	세대 분리 여부와 관계없이 인정 (단, 무주택이어야 함)
직계존속 (부모·조부모)	청약 신청자의 주민등록등본에 3년 이상 계속 등재, 만 60세 이상, 무주택
직계비속 (자녀·손자녀)	주민등록등본에 등재, 미혼, 만 30세 미만 (단, 만 30세 이상이면 1년 이상 등본 등재 + 무주택)
배우자의 직계존속	청약 신청자의 주민등록등본에 3년 이상 계속 등재, 무주택

점수를 높이기 위한 실질적 팁

- 부모님 모시기: 만 60세 이상 무주택 부모님을 세대에 합가(주민등록등본에 등재)하면 부양가족으로 인정됩니다. 단, 3년 이상 등본에 계속 등재되어야 하므로 청약 신청 시점에서 역산하여 미리 준비해야 합니다. - 미혼 성인 자녀: 만 30세 미만 미혼 자녀는 등본에 등재되어 있으면 자동 인정됩니다. 만 30세 이상이라도 미혼이고 무주택이면 1년 이상 등본 등재 시 인정됩니다. - 손자녀: 직계비속인 손자녀도 조건을 충족하면 부양가족 수에 포함됩니다.

계산 예시: 56세 신청자 본인 + 배우자(1명) + 만 60세 이상 무주택 부모님 2명(3년 이상 등본 등재, 2명) + 미혼 자녀 2명(만 30세 미만, 2명) = 부양가족 5명 → 30점

⚠️ 부양가족 점수는 주민등록등본 기준으로 산정되므로, 실제 함께 살고 있더라도 등본에 등재되어 있지 않으면 인정되지 않습니다. 청약 신청 전 반드시 등본을 확인하시기 바랍니다.

4. 청약통장 가입기간 점수 — 최대 17점

청약통장(주택청약종합저축) 가입기간은 최대 17점까지 부여됩니다. 가입 후 오래 유지할수록 높은 점수를 받습니다.

청약통장 가입기간 점수 기준표

가입기간	점수	가입기간	점수
6개월 미만	1점	8년 이상 ~ 9년 미만	10점
6개월 이상 ~ 1년 미만	2점	9년 이상 ~ 10년 미만	11점
1년 이상 ~ 2년 미만	3점	10년 이상 ~ 11년 미만	12점
2년 이상 ~ 3년 미만	4점	11년 이상 ~ 12년 미만	13점
3년 이상 ~ 4년 미만	5점	12년 이상 ~ 13년 미만	14점
4년 이상 ~ 5년 미만	6점	13년 이상 ~ 14년 미만	15점
5년 이상 ~ 6년 미만	7점	14년 이상 ~ 15년 미만	16점
6년 이상 ~ 7년 미만	8점	15년 이상	17점
7년 이상 ~ 8년 미만	9점

(출처: 주택공급에 관한 규칙 별표1, 2026년 기준)

청약통장 관련 핵심 사항

1. 통장 종류 전환: 과거 청약저축, 청약예금, 청약부금에 가입하셨다면, 주택청약종합저축으로 전환하셔도 기존 가입기간이 이어집니다. 가까운 은행에 문의하시면 됩니다. 2. 납입 인정 회차 (국민주택): 국민주택 청약 시에는 가입기간 외에 매월 납입 횟수가 중요합니다. 민영주택 가점제에서는 가입기간만 반영됩니다. 3. 예치금 기준 (민영주택): 민영주택 1순위 자격을 갖추려면 지역별·면적별 예치기준금액 이상이 통장에 있어야 합니다.

지역	전용 85㎡ 이하	전용 102㎡ 이하	전용 135㎡ 이하	모든 면적
서울·부산	300만원	600만원	1,000만원	1,500만원
기타 광역시	250만원	400만원	700만원	1,000만원
기타 시·군	200만원	300만원	400만원	500만원

(2026년 기준, 변동 가능. 최신 정보는 청약홈에서 확인하세요)

계산 예시: 2010년 1월에 청약통장에 가입한 분이라면, 2026년 기준 약 16년 가입 유지로 최고점 17점을 받습니다. 50~60대분들 중 오래전 청약저축에 가입해 두신 분이라면 이 항목에서 만점을 받으실 가능성이 높습니다.

5. 가점 합산 예시와 1순위 자격조건

가점 합산 계산 공식

> 나의 청약 가점 = 무주택기간 점수(최대 32점) + 부양가족 수 점수(최대 35점) + 청약통장 가입기간 점수(최대 17점)

실전 계산 예시

사례 1: 58세 A씨 (만 58세, 평생 무주택, 배우자 + 부모님 1명 + 미혼 자녀 1명 동거, 청약통장 20년 가입)

항목	조건	점수
무주택기간	만 30세부터 28년 → 15년 이상	32점
부양가족 수	배우자 + 부모 1명 + 자녀 1명 = 3명	20점
통장 가입기간	20년 → 15년 이상	17점
합계	69점

사례 2: 52세 B씨 (만 52세, 10년 전 주택 매도 후 무주택, 배우자만 동거, 청약통장 8년 가입)

항목	조건	점수
무주택기간	주택 처분 후 10년 무주택	22점
부양가족 수	배우자 1명	10점
통장 가입기간	8년	10점
합계	42점

민영주택 1순위 자격조건 정리

가점 점수가 높더라도 1순위 자격을 갖추지 못하면 청약 신청 자체가 불가능합니다. 아래 조건을 먼저 확인하세요.

조건 항목	투기과열지구	청약과열지역	기타 수도권	기타 지방
세대주 여부	세대주만 가능	세대주만 가능	세대주·세대원	세대주·세대원
청약통장 가입기간	2년 이상	2년 이상	1년 이상	6개월 이상
과거 5년 내 당첨 이력	없어야 함	없어야 함	없어야 함	제한 완화
세대원 당첨 이력	세대원 포함 제한	세대원 포함 제한	본인만 제한	본인만 제한

(2026년 기준, 지역별 규제 현황에 따라 변동 가능. 최신 규제지역 지정 현황은 국토교통부 홈페이지에서 확인하세요)

부동산 거래 시 중개수수료도 중요한 비용 요소입니다. 청약 당첨 후 실제 매매 과정에서의 수수료가 궁금하시다면, 부동산 중개수수료 계산기 사용법 + 매매·전세·월세 요율표 총정리 (2026년 법정 상한 기준)을 함께 참고해 보세요.

6. 2026년 5월 주요 청약 일정

현재 접수 가능하거나 곧 접수가 시작되는 2026년 5월 분양 일정을 정리하였습니다. 관심 단지가 있다면 접수 기간을 놓치지 마세요.

단지명	지역	유형	접수기간
인천계양 A9블록 신혼희망타운(본청약)	인천	신혼희망타운	2026-05-18 ~ 2026-05-28
시흥하중지구 A1블록 신혼희망타운(본청약)	경기	신혼희망타운	2026-05-18 ~ 2026-06-02
남양주왕숙2 A-3블록 공공분양주택(본청약)	경기	APT	2026-05-18 ~ 2026-05-29
왕숙 아테라 공공분양주택(본청약)	경기	APT	2026-05-18 ~ 2026-05-28
고양 창릉 우미 린 그레니티 공공분양주택(본청약)	경기	APT	2026-05-18 ~ 2026-05-28
안양 에버포레 자연앤 e편한세상(A1BL)	경기	APT	2026-05-11 ~ 2026-05-14
안양 에버포레 자연앤 e편한세상(A2BL)	경기	APT	2026-05-11 ~ 2026-05-14
상주북천 하늘채 파크원	경북	APT	2026-05-11 ~ 2026-05-13
메트로시티 자산 데시앙	경남	APT	2026-05-11 ~ 2026-05-13

(출처: 한국부동산원 청약홈, 2026년 5월 기준. 상세 공고문은 청약홈 바로가기에서 확인하세요)

위 단지 중 공공분양주택은 국민주택 청약 기준이 적용될 수 있고, 신혼희망타운은 별도의 특별공급 자격이 필요합니다. 각 단지의 입주자 모집공고를 반드시 꼼꼼히 읽어보시기 바랍니다.

청약에 당첨된 후 생애최초 주택구입에 해당한다면 대출 혜택도 받을 수 있습니다. 생애최초 주택구입 대출 금리 혜택 2026 총정리에서 우대금리와 LTV 조건을 확인해 보세요.

7. 무료 가점 계산기·사이트 모음

본인의 청약 가점을 직접 계산하기 어려우시다면, 아래 무료 계산기를 활용해 보세요. 항목별로 입력만 하면 자동으로 점수가 산출됩니다.

사이트명	특징	링크
한국부동산원 청약홈	공식 가점 계산기, 가장 정확한 기준 적용	청약홈 가점 계산기 바로가기
ToolKo 청약 점수 계산기	무주택기간·부양가족·납입횟수 입력 시 자동 계산, 직관적 UI	ToolKo 바로가기
행머니 가점 계산기	2026년 청약 일정과 함께 가점 계산 제공, 분양가 예상 정보 포함	행머니 바로가기

청약홈 가점 계산기 사용 방법 (4단계)

1. 청약홈 접속: www.applyhome.co.kr에 접속합니다. 2. 메뉴 선택: 상단 메뉴에서 "청약가점 계산기"를 클릭합니다. 3. 항목 입력: 생년월일, 무주택 시작일, 부양가족 수, 청약통장 가입일을 차례로 입력합니다. 주민등록등본을 미리 준비하시면 더 정확합니다. 4. 결과 확인: 항목별 점수와 총점이 자동 계산되어 표시됩니다. 결과를 캡처해 두시면 청약 신청 시 참고하기 편리합니다.

⚠️ 가점 계산기의 결과는 참고용이며, 실제 당첨자 선정 시에는 제출 서류(주민등록등본, 가족관계증명서 등)를 기준으로 점수가 확정됩니다.

8. 가점을 높이기 위한 실전 전략

가점 점수는 단기간에 크게 올리기 어렵지만, 아래 전략을 참고하시면 놓치고 있던 점수를 확보할 수 있습니다.

항목별 점수 올리기 전략

무주택기간 (32점) - 이미 장기간 무주택을 유지하셨다면 만점에 가까운 점수를 받고 계실 것입니다. 현재 배우자 명의의 주택이 없는지 반드시 확인하세요. 배우자 소유 주택이 있으면 무주택기간이 0으로 초기화됩니다. - 분양권이나 오피스텔(주거용으로 재산세 부과 시)도 주택 소유로 간주될 수 있으니 주의가 필요합니다.

부양가족 수 (35점) - 직계존속 합가: 만 60세 이상 무주택 부모님을 본인 세대에 합가하면 부양가족으로 인정됩니다. 단, 3년 이상 주민등록등본에 등재되어야 하므로 청약을 계획하신다면 지금부터 준비하시는 것이 좋습니다. - 성인 미혼 자녀: 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 등본 등재 + 무주택 조건을 충족해야 인정됩니다. - 배우자는 세대 분리 상태에서도 자동 인정되므로 별도 조치가 필요 없습니다.

청약통장 가입기간 (17점) - 이미 15년 이상 가입하셨다면 만점입니다. 아직 가입하지 않으셨다면, 지금이라도 주택청약종합저축에 가입하시는 것을 권장합니다. 매월 2만원 이상 납입하면 됩니다. - 기존 청약저축·청약예금 통장을 보유 중이시라면 주택청약종합저축으로 전환 시 가입기간이 승계됩니다.

가점이 낮을 때의 대안

가점이 40점 이하로 서울·수도권 인기 단지 당첨이 어려운 경우, 다음 대안을 고려해 보세요.

- 추첨제 물량 노리기: 전용 85㎡ 초과 주택은 추첨제 비율이 높아 가점이 낮아도 기회가 있습니다. - 비규제 지역 청약: 지방 비규제 지역은 당첨 가점이 낮은 편입니다. - 특별공급 확인: 다자녀, 노부모 부양, 생애최초 등 특별공급 자격에 해당하는지 확인하세요. 특히 노부모 부양 특별공급은 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양한 경우 신청할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 배우자가 과거에 주택을 소유했다가 처분한 경우, 무주택기간은 어떻게 계산되나요?

배우자가 주택을 처분(매도)한 날의 다음 날부터 무주택기간이 새로 시작됩니다. 예를 들어 배우자가 2020년 6월 30일에 주택을 매도했다면, 2020년 7월 1일부터 무주택기간이 기산됩니다. 2026년 7월 기준 약 6년으로 14점을 받게 됩니다. 주택 소유 이력은 청약홈의 "주택 소유 확인" 메뉴에서 조회할 수 있습니다.

Q2. 부모님이 시골에 작은 집을 소유하고 계신데, 합가하면 부양가족으로 인정되나요?

부양가족 인정을 위해서는 해당 직계존속이 무주택이어야 합니다. 부모님이 주택을 소유하고 계시면 부양가족으로 인정되지 않습니다. 다만, 「주택공급에 관한 규칙」에서 정한 소형·저가 주택(전용 60㎡ 이하이면서 공시가격 수도권 1억 3,200만원, 비수도권 8,000만원 이하 등)은 주택 소유로 보지 않는 예외 규정이 있습니다. 정확한 기준은 변동될 수 있으므로, 청약홈 또는 국토교통부(☎ 1599-0001)에 문의하시기 바랍니다.

Q3. 청약통장을 중간에 해지했다가 다시 가입하면 기간이 이어지나요?

아닙니다. 청약통장을 해지한 후 재가입하면 가입기간이 처음부터 다시 시작됩니다. 과거 가입기간은 인정되지 않으므로, 청약통장은 가급적 해지하지 않는 것이 중요합니다. 급하게 자금이 필요하시더라도 통장은 유지하면서 다른 방법을 찾아보시길 권장드립니다.

Q4. 50대인데 지금 청약통장에 가입해도 의미가 있나요?

충분히 의미가 있습니다. 청약통장 가입기간은 최대 17점이며, 이미 무주택기간(32점)과 부양가족 수(35점)에서 높은 점수를 확보하셨다면 통장 가입기간이 상대적으로 낮아도 총점이 경쟁력 있을 수 있습니다. 또한 지방 비규제 지역이나 추첨제 물량을 활용하면 통장 가입기간이 짧아도 당첨 가능성이 있습니다.

마무리

✅ 청약 가점제는 무주택기간(32점) + 부양가족 수(35점) + 통장 가입기간(17점) = 총 84점 만점으로 구성됩니다. ✅ 무주택기간은 만 30세 이후(혼인 시 혼인신고일)부터 인정되며, 배우자 주택 소유 이력도 반드시 확인해야 합니다. ✅ 부양가족 수는 주민등록등본 기준이므로, 직계존속 합가 시 3년 전부터 미리 등본에 등재해 두어야 합니다. ✅ 청약통장은 한 번 해지하면 기간이 초기화되므로, 반드시 유지하시기 바랍니다. ✅ 본인의 정확한 가점은 청약홈 가점 계산기에서 무료로 확인할 수 있습니다.

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